آیا تبدیل مبلغ رهن یا ودیعه به درآمد اجاره قانونی است ؟
1- تبدیل مبلغ ودیعه یا رهن به درآمد اجاره بر اساس نرخ 1.5% به شرح مفصل و تاریخچه‌ای که ذیلاً ارائه می‌شود، رویه‌ای کاملاً اشتباه و منسوخ است.
2- در تبصره ذیل ماده 54 ق. م. م - مصوب سال 1366- آمده بود:
«تبصره - ارزش اجاری مستغلات در مواردی که باید بر اساس اجاره‌بهای املاک مشابه تقویم گردد به وسیله ممیز مالیاتی حوزه‌ای که ملک در آن واقع است با تأیید سرممیز مالیاتی مربوط تعیین خواهد شد و در صورت وجود اختلاف بین نظر ممیز و سرممیز نظر سرممیز با رعایت مقررات، ملاک عمل خواهد بود.»
ملاحظه می‌کنید که مطابق تبصره فوق، ارزش اجاری موضوع املاک مشابه را «ممیز مالیاتی با تأیید سرممیز مالیاتی» تعیین می‌کردند.
3- بر اساس اختیار حاصل از تبصره فوق، سازمان امور مالیاتی در سال 1380 اقدام به صدور بخشنامه‌ای به شماره 30/4/6077/45672 مورخ 1380/08/08 نمود با این مضمون که مبلغ رهن باید با نرخ 2.5% تبدیل به درآمد شود.
4- یازده روز بعد، سازمان مذکور اقدام به صدور بخشنامه دیگری به شماره 30/4/6683/48085 مورخ 1380/08/19 نمود با این مضمون که نرخ 2.5% مذکور در بخشنامه فوق‌الاشعار اشتباه بوده است و مبلغ ودیعه یا رهن می‌بایست با نرخ 1.5% به درآمد تبدیل شود.
5- پس از مدتی، در تاریخ 1380/11/27 مجلس شورای اسلامی، قانونی را تحت عنوان «قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم» از تصویب خود گذارند که ماده 19 این قانون، تبصره ماده 54 ق. م. م را با اعمال اصلاحاتی، به تبصره 1 تغییر داد و یک تبصره نیز به عنوان تبصره 2 به ماده مزبور به شرح زیر الحاق کرد:
«تبصره 2- از ابتدای سال 1382، مأخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک، ارزش اجاری خواهد بود که توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده (64) این قانون برای محدوده شهرها و روستاها و بر اساس هر متر مربع تعیین خواهد شد.»
6- با عنایت به تبصره 2 الحاقی به ماده 54 به وضوح مشخص است که قانون‌گذار، رویه مذکور در تبصره 1 این ماده را از ابتدای سال 1382 ملغی اعلام کرده و به جای آن، ارزش اجاری مصوب کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده 64 را ملاک عمل دانسته است.
7- با این اوصاف، رویه تبدیل ودیعه یا رهن به درآمد اجاره بر اساس نرخ 1.5%، تا پایان سال 1381 به قوت خود باقی بوده است و متعاقباً با الحاق تبصره 2 به ماده 54 و اجرایی شدن این تبصره از ابتدای سال 1382، رویه تبدیل مبلغ ودیعه به درآمد، از ابتدای سال 82 ملغی شده است و از این تاریخ به بعد، درآمد اجاره در قراردادهای رهن تصرف می‌بایست بر اساس ارزش اجاری مصوب کمیسیون تقویم املاک تعیین شود و نه اعمال نرخ 1.5%. ضمناً از ابتدای سال 1382، بخشنامه‌های فوق‌الاشاره نیز به دلیل مغایرت با مفاد تبصره 2 الحاقی ماده 54، به خودی خود لغو و از درجه اعتبار ساقط شده‌اند.